Cómo calcular el ICIO en 2026: la fórmula, la base imponible y el error que sale caro
El ICIO parece un simple porcentaje sobre lo que te gastas en la reforma, pero casi nadie calcula bien la base sobre la que se aplica. Meter el IVA y el beneficio industrial del contratista en el mismo número que los materiales es la forma más habitual de pagar de más sin necesidad.
Qué es el ICIO y cuándo se paga
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) está regulado en los artículos 100 a 103 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). Es un tributo municipal, indirecto y de devengo instantáneo: se activa en el momento en que empiezas cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija licencia urbanística o declaración responsable — se haya obtenido o no esa licencia. Es decir: no pedir permiso no te libra de pagar el impuesto, solo te complica encontrar en qué expediente vincularlo cuando el ayuntamiento se entere.
Es un impuesto de carácter potestativo —cada ayuntamiento decide si lo exige—, pero en la práctica lo aplican prácticamente todos los municipios de España, porque es una fuente de ingresos relevante para las arcas locales.
La base imponible: qué es el PEM y qué queda fuera
Aquí está el punto donde más gente se equivoca. Según el artículo 102 del TRLRHL, la base imponible del ICIO es el coste real y efectivo de la obra, entendido como el coste de ejecución material (PEM) — es decir, materiales, mano de obra y medios auxiliares directamente empleados en la construcción. La propia ley excluye expresamente de esa base:
- El IVA y otros impuestos análogos
- Las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales relacionadas con la obra
- Los honorarios de arquitectos, aparejadores y otros técnicos
- El beneficio empresarial del contratista
- Los gastos generales de la obra
- Cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material
En la práctica, un presupuesto de reforma suele tener tres capas distintas: el PEM (materiales y mano de obra), el PEC o Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEM + gastos generales, normalmente en torno al 13%, + beneficio industrial, en torno al 6%), y el PBL o Presupuesto Base de Licitación (PEC + IVA). El ICIO se calcula solo sobre el PEM, la capa más pequeña de las tres. Si tu constructor te da un único número que ya incluye IVA y beneficio industrial, y calculas el ICIO sobre ese total, estás pagando de más — a veces significativamente más.
La fórmula de cálculo, con un ejemplo real
La fórmula en sí es sencilla:
Un ejemplo con números reales: una reforma integral de vivienda con un PEM de 15.000 euros, en un ayuntamiento con un tipo del 4% (el máximo legal que permite el artículo 102.3 del TRLRHL), genera un ICIO de 600 euros. Si el mismo ayuntamiento aplicara solo el 3%, el ICIO bajaría a 450 euros — la diferencia entre ciudades, con el mismo presupuesto, puede ser de cientos de euros.
Un matiz importante en la gestión: el ICIO se liquida en dos tiempos. Al solicitar la licencia o presentar la declaración responsable, se practica una liquidación provisional sobre el presupuesto declarado o visado. Al finalizar la obra, el ayuntamiento puede revisar el coste real y practicar una liquidación definitiva si hay diferencia. Y si el PEM declarado está muy por debajo de las tablas de costes mínimos que maneja el ayuntamiento, no solo te van a liquidar la diferencia — declarar un presupuesto artificialmente bajo de forma deliberada puede abrir la puerta a un expediente sancionador.
Bonificaciones que pueden bajar la cuota hasta un 95%
El artículo 103.2 del TRLRHL permite a los ayuntamientos incluir en su ordenanza fiscal varias bonificaciones potestativas — es decir, cada ayuntamiento decide si las aplica y en qué porcentaje exacto, dentro del máximo que marca la ley:
- Hasta el 95% para obras declaradas de especial interés o utilidad municipal por circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo
- Hasta el 95% para instalaciones que incorporen sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar
- Hasta el 90% para viviendas de protección oficial
- Hasta el 90% para obras que favorezcan el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad
- Hasta el 90% para instalaciones de puntos de recarga de vehículos eléctricos
Ninguna de estas bonificaciones se aplica sola. Tienen carácter rogado: hay que solicitarlas expresamente, acreditar la condición correspondiente, y comprobar primero si tu ayuntamiento concreto las ha incorporado a su ordenanza fiscal — no todos lo hacen, y el porcentaje exacto varía de un municipio a otro.
El ICIO en las principales ciudades españolas
El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento libremente, sin poder superar el 4% que marca como máximo el artículo 102.3 del TRLRHL. Esto es lo que hemos verificado en las principales ciudades:
| Ciudad | Tipo de ICIO | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 4% | Máximo legal |
| Barcelona | 4% | Máximo legal |
| Valencia | 4% | Subió desde el 3% el 1 de enero de 2025 |
| Sevilla | 3% | Más una tasa urbanística del 1,85% desde enero de 2026 |
| Málaga | ≈3,8% | Confirmar tipo exacto vigente en la Ordenanza Fiscal nº 4 |
Cómo calcular tu ICIO paso a paso
- Identifica el PEM real de tu obra
Solo materiales, mano de obra y medios auxiliares — sin IVA, sin honorarios técnicos, sin beneficio industrial del contratista ni gastos generales.
- Consulta el tipo de gravamen de tu ayuntamiento
Búscalo en la ordenanza fiscal reguladora del ICIO de tu municipio, o revisa la tabla de arriba si tu ciudad ya está verificada.
- Aplica la fórmula: PEM × tipo de gravamen
Ese resultado es la cuota íntegra del impuesto, antes de aplicar ninguna bonificación.
- Comprueba si tienes derecho a alguna bonificación potestativa
Energía solar, accesibilidad, VPO, puntos de recarga eléctrica u obras de especial interés municipal — revisa la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento para confirmar cuáles ha incorporado.
- Presenta la autoliquidación provisional
Junto con la solicitud de licencia o la declaración responsable, sobre el presupuesto declarado o visado.
- Guarda toda la documentación hasta el fin de la obra
El ayuntamiento puede practicar una liquidación definitiva comparando el coste real con lo declarado.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el PEM y el presupuesto total de la obra?
El PEM (Presupuesto de Ejecución Material) es solo materiales, mano de obra y medios auxiliares. El presupuesto total que suele dar un constructor añade además gastos generales, beneficio industrial e IVA — el ICIO se calcula únicamente sobre el PEM, la cifra más baja de las tres.
¿Puedo pagar menos ICIO si declaro un presupuesto muy bajo?
No de forma segura. Los ayuntamientos manejan tablas de costes mínimos de referencia, y si tu PEM declarado está muy por debajo, pueden liquidar la diferencia e incluso abrir expediente sancionador si detectan una infravaloración deliberada.
¿El ICIO es el mismo en toda España?
No. Cada ayuntamiento fija su propio tipo de gravamen dentro del límite legal del 4%. Puede oscilar, como hemos verificado, entre el 3% y el 4% según la ciudad, y algunas suman además tasas urbanísticas independientes del ICIO.
¿Tengo que pagar ICIO si hago la obra sin pedir licencia?
Sí. El hecho imponible del ICIO se produce por realizar la obra que exigiría licencia o declaración responsable, se haya tramitado o no. No pedir permiso no te exime del impuesto, solo añade el riesgo de una infracción urbanística aparte.