Cómo calcular el ICIO en 2026: la fórmula, la base imponible y el error que sale caro
El ICIO parece un simple porcentaje sobre lo que te gastas en la reforma, pero casi nadie calcula bien la base sobre la que se aplica. Meter el IVA y el beneficio industrial del contratista en el mismo número que los materiales es la forma más habitual de pagar de más sin necesidad.
Qué es el ICIO y cuándo se paga
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) está regulado en los artículos 100 a 103 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). Es un tributo municipal, indirecto y de devengo instantáneo: se activa en el momento en que empiezas cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija licencia urbanística o declaración responsable — se haya obtenido o no esa licencia. No pedir permiso no te libra de pagar el impuesto, solo te complica encontrar en qué expediente vincularlo.
Es un impuesto de carácter potestativo —cada ayuntamiento decide si lo exige—, pero en la práctica lo aplican prácticamente todos los municipios de España.
La base imponible: qué es el PEM y qué queda fuera
Aquí está el punto donde más gente se equivoca. Según el artículo 102 del TRLRHL, la base imponible del ICIO es el coste real y efectivo de la obra, entendido como el coste de ejecución material (PEM). La propia ley excluye expresamente de esa base:
- El IVA queda fuera de la base
- Las tasas y precios públicos relacionados con la obra quedan fuera
- Los honorarios de arquitectos y otros técnicos quedan fuera
- El beneficio empresarial del contratista queda fuera
- Los gastos generales de la obra quedan fuera
En la práctica, un presupuesto de reforma suele tener tres capas: el PEM (materiales y mano de obra), el PEC (PEM + gastos generales ~13% + beneficio industrial ~6%), y el PBL (PEC + IVA). El ICIO se calcula solo sobre el PEM, la capa más pequeña de las tres.
Diagrama: las tres capas del presupuesto de una obra — elaboración propia, Sin Trabas
La fórmula de cálculo, con un ejemplo real
Ejemplo: 15.000€ × 4% = 600€
Si el mismo ayuntamiento aplicara un 3% en vez de un 4%, el ICIO bajaría a 450€ — la diferencia entre ciudades, con el mismo presupuesto, puede ser de cientos de euros (más abajo tienes la comparativa real entre las que hemos verificado).
La gestión tiene dos tiempos: al solicitar la licencia se practica una liquidación provisional sobre el presupuesto declarado. Al acabar la obra, el ayuntamiento puede revisar el coste real y practicar una liquidación definitiva si hay diferencia. Y si el PEM declarado está muy por debajo de las tablas de costes mínimos del ayuntamiento, puede abrirse expediente sancionador por infravaloración deliberada.
Bonificaciones que pueden bajar la cuota hasta un 95%
El artículo 103.2 del TRLRHL permite a los ayuntamientos incluir bonificaciones potestativas en su ordenanza fiscal:
- Hasta el 95% por obras declaradas de especial interés o utilidad municipal
- Hasta el 95% por instalaciones de energía solar térmica o eléctrica
- Hasta el 90% para viviendas de protección oficial
- Hasta el 90% por obras de accesibilidad para personas con discapacidad
- Hasta el 90% por puntos de recarga de vehículos eléctricos
Ninguna se aplica sola: tienen carácter rogado — hay que solicitarlas, acreditar la condición, y comprobar si tu ayuntamiento las ha incorporado a su ordenanza.
El ICIO en las principales ciudades españolas
El tipo lo fija cada ayuntamiento libremente, sin superar el 4% máximo legal (art. 102.3 TRLRHL):
| Ciudad | Tipo | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 4% | Máximo legal |
| Barcelona | 4% | Máximo legal |
| Valencia | 4% | Subió desde el 3% en 2025 |
| Sevilla | 3% | + tasa urbanística del 1,85% desde 2026 |
| Málaga | ≈3,8% | Confirmar en Ordenanza Fiscal nº 4 |
| Zaragoza | 3,87% | Sobre presupuesto sin IVA |
Cómo calcular tu ICIO paso a paso
Solo materiales, mano de obra y medios auxiliares — sin IVA, honorarios ni beneficio industrial.
En la ordenanza fiscal del ICIO, o en la tabla de arriba si tu ciudad ya está verificada.
Ese resultado es la cuota íntegra, antes de bonificaciones.
Energía solar, accesibilidad, VPO, recarga eléctrica…
Junto con la licencia o declaración responsable.
Por si hay liquidación definitiva al comparar con el coste real.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el PEM y el presupuesto total?
El PEM es solo materiales, mano de obra y medios auxiliares. El presupuesto total añade gastos generales, beneficio industrial e IVA — el ICIO se calcula solo sobre el PEM.
¿Puedo pagar menos declarando un presupuesto bajo?
No de forma segura. Los ayuntamientos manejan tablas de costes mínimos, y una infravaloración deliberada puede acabar en sanción.
¿El ICIO es el mismo en toda España?
No, cada ayuntamiento fija su tipo hasta el máximo del 4%, como ves en la tabla comparativa de arriba.
¿Tengo que pagarlo si hago la obra sin licencia?
Sí. El hecho imponible se produce por realizar la obra, se haya tramitado o no.
Contenido informativo basado en normativa estatal verificada en julio de 2026. Los tipos y bonificaciones dependen de cada ordenanza municipal; confirma los datos vigentes antes de calcular nada de forma definitiva.