Licencia de obras en Madrid: lo que nadie te explica antes de reformar
Madrid tiene tres regímenes distintos para autorizar obras, y el que te toca no depende de cuánto vayas a gastar, sino de qué vayas a tocar. La mayoría de la gente lo descubre tarde, después de pedir un presupuesto que no encaja con el trámite real.
Los tres regímenes, y por qué nadie te lo explica bien
El Ayuntamiento de Madrid regula la ejecución de obras a través de la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM), en vigor desde mayo de 2022. Sobre el papel, sustituyó el viejo sistema de licencias generalizadas por un modelo de tres niveles. En la práctica, casi nadie entiende cuál de los tres le toca hasta que ya ha pagado un presupuesto de reforma y descubre que necesitaba un proyecto de arquitecto que no tenía previsto.
El nivel de intervención municipal no depende de cuánto cuesta la obra, sino de qué tocas. Una reforma de 3.000 euros que mueve un tabique de carga puede exigir licencia mayor y proyecto técnico. Una reforma de 15.000 euros que solo cambia acabados puede resolverse con una simple declaración responsable. El presupuesto no predice el trámite — la naturaleza de la obra sí.
Cuándo basta con declaración responsable
La declaración responsable no es pedir permiso. Es firmar un papel donde tú, bajo tu responsabilidad, dices que la obra cumple la normativa. El Ayuntamiento no te contesta con un «sí, adelante» — simplemente no te lo impide, y se reserva el derecho a comprobarlo después. Puedes empezar la obra en cuanto presentas la documentación y pagas, sin esperar a nadie.
Cubre lo que hace el 80 % de la gente que reforma un piso en Madrid: cambiar suelos, reformar un baño o cocina sin tocar la distribución estructural, cambiar carpintería interior, tocar instalaciones sin alterarlas de forma sustancial. La documentación es proporcional: un formulario, una descripción de la obra, un presupuesto y, según el caso, unos planos sencillos que no requieren firma de arquitecto.
Cuándo se necesita licencia de obra mayor
Aquí es donde se complica de verdad. Si tocas estructura, fachada, cambias el uso del inmueble o amplías la superficie construida, necesitas licencia de obra mayor — y eso significa un proyecto técnico completo firmado por un arquitecto o aparejador colegiado: memoria, planos acotados, y si procede, estudio de seguridad y salud. Nada de improvisar con el albañil de confianza.
La diferencia clave frente a la declaración responsable: aquí sí tienes que esperar. El Ayuntamiento debe emitir una resolución expresa antes de que puedas dar el primer martillazo. Según sus propios datos, el tiempo medio de resolución bajó un 31 % entre 2019 y los primeros nueve meses de 2024 — una mejora real, aunque sigue dependiendo enteramente de lo complicado que sea tu proyecto.
El error del ICIO que comete casi todo el mundo
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es del 4 % en Madrid. Hasta aquí, sencillo. El problema es sobre qué base se calcula ese 4 %: es sobre el presupuesto de ejecución material, no sobre lo que te cobra el constructor con IVA, beneficio industrial y gastos generales incluidos. Mucha gente calcula el ICIO sobre la factura final y acaba pagando de más — o, peor, presenta una autoliquidación incorrecta que el Ayuntamiento puede revisar después.
A esto se suma la tasa por prestación de servicios urbanísticos si tramitas directamente, o el coste de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) si eliges esa vía — una opción que existe precisamente porque tramitar directamente con el Ayuntamiento en una obra mayor urgente puede convertirse en una espera de meses.
Costes y plazos de referencia
| Régimen | ICIO | Tasa aproximada | Plazo de inicio |
|---|---|---|---|
| Declaración responsable | 4% del PEM | Variable según Entidad Colaboradora o tramitación directa | Inmediato tras presentación y pago |
| Licencia de obra menor | 4% del PEM | Tasa municipal + coste de tramitación | Semanas, según volumen de expedientes |
| Licencia de obra mayor | 4% del PEM | Tasa municipal + honorarios técnicos del proyecto | Varias semanas a meses según complejidad |
Procedimiento de solicitud
- Identificar el régimen aplicable
Consulta el Anexo I de la OLDRUAM antes de pedir ningún presupuesto. Es el único documento que te dice con certeza si tu obra concreta necesita declaración responsable, licencia menor o licencia mayor.
- Reunir la documentación técnica
Formulario, descripción de la obra y presupuesto si vas por declaración responsable. Proyecto técnico completo firmado por profesional colegiado si vas a licencia mayor — no hay atajo aquí.
- Calcular el ICIO sobre la base correcta
4% sobre el presupuesto de ejecución material, no sobre la factura final del constructor. Confírmalo antes de autoliquidar.
- Presentar la solicitud a través del SLIM
Sistema de Licencias Municipales, sede electrónica de madrid.es, con certificado digital o Cl@ve. Puedes tramitar directo o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
- Empezar la obra según el régimen tramitado
Declaración responsable: en cuanto presentas y pagas. Licencia mayor: solo cuando llega la resolución expresa, no antes.
- Guardar todo hasta la declaración de fin de obra
Justificantes, proyecto, declaración o licencia. Sin esto, vender la vivienda más adelante se complica de verdad.
- Si el inmueble está catalogado o protegido —muy habitual en el Centro y en distritos históricos— te va a tocar papeleo extra aunque tu reforma parezca inofensiva. Comprueba la cédula urbanística antes de comprometerte con un presupuesto.
- El 4% del ICIO se calcula sobre ejecución material, no sobre el total con IVA. Es el error de cálculo más repetido entre particulares que tramitan por su cuenta.
- Una Entidad Colaboradora Urbanística cuesta más que la tramitación directa, pero en obra mayor con prisa, ese coste extra suele compensar frente a meses de espera.
- Puedes seguir el expediente en el SLIM sin llamar a nadie ni pisar una oficina — aprovéchalo, porque el teléfono del Ayuntamiento no es precisamente rápido.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo declaración responsable que licencia de obra menor en Madrid?
No. La declaración responsable no espera resolución del Ayuntamiento — empiezas en cuanto presentas y pagas. Algunas licencias de obra menor sí están sujetas a un plazo de resolución, según el supuesto exacto del Anexo I de la OLDRUAM. No son sinónimos, aunque mucha gente los confunde.
¿Cuánto es el ICIO en Madrid en 2026?
4% sobre el presupuesto de ejecución material. No sobre el presupuesto total del constructor con IVA — ese es el fallo más común al calcularlo.
¿Puedo empezar la obra el mismo día de presentar la declaración responsable?
Sí, en cuanto presentas la documentación completa y pagas. No hace falta esperar respuesta del Ayuntamiento. Eso sí: queda sujeta a inspección posterior, así que la declaración tiene que ser cierta, no aspiracional.
¿Qué pasa si haces la obra sin la declaración o licencia correspondiente?
Expediente sancionador y paralización de la obra, como mínimo. Si la actuación no es legalizable después, puede acabar en orden de demolición. Y si algún día quieres vender, una obra sin papeles en regla es un problema real para el comprador y para ti.